Actualités · Comptabilité · – 7 octobre 2026
Par l’arrêt n° 26363 déposé au greffe le 7 octobre 2026, rendu en audience publique en raison de l’importance de la question pour l’unité d’interprétation du droit, la section fiscale (Sezione tributaria) de la Corte di cassazione (Cour de cassation italienne) a énoncé un principe de droit relatif aux créances de loyers d’habitation afférentes à des immeubles patrimoniaux, qui ne sont ni des biens d’exploitation ni des biens destinés à la vente. Le revenu de ces biens concourt à la formation du revenu d’entreprise selon les règles des revenus fonciers, en vertu de l’art. 90, alinéa 1, du décret du Président de la République n° 917 du 22 décembre 1986 (TUIR, code italien des impôts sur les revenus), et ce renvoi englobe l’art. 26 du même décret, selon lequel les loyers d’habitation concourent à la formation du revenu même s’ils ne sont pas perçus. Il en résulte que les pertes sur créances de loyers impayés et les dotations aux dépréciations des créances afférentes à ces mêmes loyers ne sont pas déductibles, car la déduction réduirait à néant l’imposition prévue par l’art. 26. La Cour a écarté comme fondement de cette solution l’art. 90, alinéa 2, du décret n° 917 de 1986, qui vise les dépenses d’entretien et celles nécessaires à la production du revenu, et a désigné comme instrument de récupération le crédit d’impôt que l’art. 26 accorde pour les impôts versés sur les loyers constatés dans la convalida di sfratto per morosità (validation judiciaire de l’expulsion pour loyers impayés). Selon nous, l’application à ces postes des art. 101, alinéa 5, et 106 du décret n° 917 de 1986 se trouve ainsi exclue.
Le principe, affirmé contrairement aux conclusions du procureur général, concerne le texte de l’art. 26 antérieur à la modification apportée par l’art. 3-quinquies du décret-loi n° 34/2019, converti par la loi n° 58/2019 ; ce texte subordonnait l’exclusion du revenu à l’issue de la procédure de validation. Le texte en vigueur exclut du revenu les loyers d’habitation non perçus, à condition que le défaut de perception soit établi par l’intimazione di sfratto per morosità (sommation d’expulsion pour loyers impayés) ou par l’ingiunzione di pagamento (ordonnance d’injonction de payer), et l’art. 6-septies, alinéa 2, du décret-loi n° 41/2021, converti par la loi n° 69/2021, étend cet effet aux loyers non perçus à compter du 1er janvier 2020. Selon nous, la logique de l’arrêt reste d’actualité pour les loyers impayés non couverts par ces actes, qui demeurent imposés selon le principe des créances acquises ; pour ceux qui sont couverts, exclus du revenu, la déduction de la perte reviendrait à accorder deux fois l’avantage. Pour les loyers de locaux à usage autre que d’habitation, qui ne bénéficient d’aucune dérogation, la solution est vraisemblablement identique, sans crédit d’impôt. Dans les comptes annuels, l’art. 2426, alinéa 1, point 8, du code civil italien (c.c.) et les paragraphes 59 et 60 du principe comptable italien OIC 15 imposent la dépréciation des créances lorsqu’il est probable que la créance a perdu de sa valeur. La perte restant non déductible à l’avenir également, l’écart constitue une différence permanente au sens du paragraphe 15 de l’OIC 25 et, en vertu du paragraphe 39, ne donne lieu à aucun impôt différé actif ; le crédit d’impôt issu de la validation est comptabilisé lorsque ses conditions sont réunies.
Note de synthèse du réseau CommercialistiAvvocati, élaborée à partir de sources juridiques et de pratique spécialisées. Le texte ne reproduit pas de contributions originales et ne constitue pas un conseil professionnel.